Comment devenir marchand de biens ?

 

par chrys27 |

     

Un marchand de biens est avant tout un professionnel qui achète des biens immobiliers et qui leur apporte une plus-value afin de les revendre. Il travaille pour son propre compte, il remet en état des parties communes, rénove, où alors vend dans l'état. Le marchand de biens doit respecter les multiples réglementations souvent complexes et s'il veut réussir, il doit avoir des compétences du technicien, du financier et de l'entrepreneur avisé. Cette activité est très particulière et peut être à la fois périlleuse et aussi très rémunératrice.

Quelles sont les fournitures nécessaires ?

  • Un bon apport financier
  • Une bonne assurance
  • Une aptitude professionnelle
  • Une carte professionnelle

Étapes de réalisation

1.

Pour devenir marchand de biens, il est nécessaire d'avoir une carte professionnelle qui est délivrée par le préfet du département où siège l'activité, justifier d'une aptitude professionnelle comme une licence de droit par exemple, justifier d'une garantie financière suffisante, contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle, justifier du paiement du droit de constitution et de tenue de dossier, ne pas avoir eu de faillite, ni de condamnation.

2.

Par exemple, pour un marchand qui achète un bien de 100 000 euros et qui le revend 150 000 euros, il lui restera, une fois les charges déduites comme la TVA de 9800 euros, 40 200 euros desquels il faut encore retirer les charges selon le statut juridique choisi soit à titre individuel soit sous forme sociétaire.

3.

C'est un métier un peu risqué et pour le pratiquer, il faut avoir de fortes garanties bancaires et une très bonne assurance en raison des fortes sommes mises en jeu afin de ne pas tout perdre.

Commentaires

Marchand de biens France | 13/11/2013  

Bonjour, Le marchand de biens est un commerçant (pas besoin de carte professionnelles) qui doit avoir des compétences très variées dans un certain nombre de domaines comme le droit patrimonial, droit de la construction, de l'urbanisme, des contrats, des assurances et droit fiscal ... aussi il est bon pour lui de suivre une bonne formation faite par un juriste spécialisé dans l'immobilier : l'organisme JuridicAe Formations forme les futurs marchands de biens et ceux qui veulent sécuriser leurs activités depuis 2004 avec succès. A recommander à ceux qui veulent se lancer sérieusement en évitant les pièges et en respectant au mieux la réglementation dans ce domaine très technique.

NIMOISE | 02/05/2013  

peut on êtres salarier de sa EURL marchand de bien merci de votre réponse.

jean.zérien | 31/01/2013  

Bonjour, Je suis chômeur et ai l'opportunité d'acheter des garages et d'en revendre, le tout avec une plus value certaine. Comme chacun, je devrai passer devant le notaire et payer 8 % de frais sur l'achat dont 75 % à l'Etat + 34% de mon bénéfice à l'Etat donc taxé deux fois. Comme beaucoup je trouve cela excessif. Et donc, je me demandais si je n'avais pas intérêt à m'inscrire comme marchant de bien pour ne payer que la TVA ainsi que les frais professionnels, est-ce que finalement je ne serais pas gagnant dans l'histoire ? J'espère continuer dans cette voie ( acheter et vendre dans l'immobilier. Est-ce que quelqu'un peut me conseiller. Merci d'avance.

Jim | 21/01/2013  

Bonjour, je suis agent immobilier depuis quatre ans et je suis de plus en plus attiré par le métier de mdb. Seulement j'hésite à me lancer pour plusieurs raisons. La première c'est que forcément le fait de démarrer cette nouvelle activité nécessite de l'investissement personnel et bien entendu au détriment de mon agence. (même si mon associé est la pour assurer) La deuxième c'est que cela ne rassure pas lorsque l'on a dans son entourage des mdb qui ont tout perdu sur une affaire et doivent repartir de zéro, au mieux. Mais plus je lis vos articles sur les forums et plus je me dis que je suis fait pour ce métier. Merci a tous!!!

riviera | 10/11/2012  

erreur sur la carte pro ... vous confondez marchand de bien et agent immobilier article avec trop d'erreurs

reggy | 19/09/2012  

Bonjour je vais prochainement m'inscrire au registre du commerce comme marchand de biens , je pense que pour commencer un minimum de 80000 est requis ; J'ai assiste au travail de mon beau_pere dans ce domaine, et c'est trés enrichissant de parler ou rentrer en contact, le début n'est pas facile et l'experience c'est ce qu'on apprend des autres , j'ai rencontré un monsieur qui faisait cela également depuis longtemps , avoir un "parrain" en affaires parait important; En Angleterre ces parrains existent ils forment ce qui viennent d'avoir le diplome de "chartered surveyors" comptables agréés.

Viliam 71 | 26/07/2012  

Bonjour , il a t'il un marchand de bien pour m'éclairer dans la suite de mes ope. Svp,, J'explique , j'ai fait l'achat d'un ensemble immo. Une maison de 60m2 , et une de 130m2 . Bref la petite va être bientôt terminée et mise en loc, la plus grande normalement pour notre habitation principal . Les travaux à 90% effectué par moi même ( école d'architect et 2ème emplois rénovation pour mes ex patron 12 ans ) actuellement école EFC comptable ,, L'ensemble est financée par moi , et prêt perso ( pas de hypothèque ) actuellement je suis pas employé car mon emploi et de rénover ,, mes questions : et il plus avantageux de faire les transaction en tant que particulier ou se déclarer ? Si je me déclare en tant que marchand de bien ec que je dispose de pouvoir garantire mes bien ? Ex: décennal .. Et si possible de m'éclairer sur ce métier ! Chiffres en particulier .. Merci .

Doran | 26/07/2012  

il faut au minimum 20% d'apport de l'opération pour se lancer marchand de biens et effectivement de très solides garanties financières derrières sinon objectivement on vous pretera rien du tout. Par contre il ne faut pas de carte professionnelle si vous faites juste de l'achat / revente tant que vous ne prenez pas de mandat. Il faut juste bien connaître le marché et avoir cet apport et pas mal de trésorerie au cas où

annette | 20/03/2012  

A peine surprise par les propos de tous, j'ai eu affaire à un marchand de biens qui a tenté de m'acheter un bien "en l'état" . Ai-je bien compris ? sous peine de créer des doublons : 1 _ une maison à conforter , obligatoire après etude de sols, achetée en l'état par le marchand de biens peut être revendue _sans confortement fait_ et sans préciser au nouvel acquéreur que la maison nécessitait un confortement ? 2 _ c'est le marchand de biens qui assume les problèmes des désordres ultérieurs s'il y en a, sauf si lui-m^me revend en l'état ! tout du mins vendra-t-il avant d'autres désordres visibles ? est-ce possible ?

Jbs | 15/03/2012  

Bonjour wacnah, qu'entends tu par régime fiscal ? Si c'est le choix entre exercer en nom propre ou par le biais d'une société, il est souvent conseillé de créer une personne morale (EURL, SARL, SAS) pour éviter de faire requalifier des opérations patrimoniales en opération de Marchand de Biens. Dans la cadre d'une société commerciale tu seras soumis à la TVA sur Marge puis à l'IS sur le résultat. Concernant le financement, les banques vont en premier lieu observer ton patrimoine pour valoriser ta capacité de cautionnement, sachant qu'aujourd'hui, elles sont rétissantes à financer des Marchands débutants. Elles vont ensuite analyser la qualité de l'opération. Des sources de financements privées sont aussi envisageables. À titre d'information j'anime des formations sur le métier de Marchand de biens pour DSP consultants, étant moi même Marchand.

wacnah | 14/03/2012  

bonjour odrayag, avant tout merci pour tes interventions, je serais intéressé pour me lancer en tant que marchand de biens mais je ne sais pas quel regime fiscale est le plus avantageux et surtout comment procédé pour que les banques vous fasse confiance en ce moment vu la conjoncture actuel merci à l'avance

PHILIPPE | 14/01/2012  

SI VOUS AVEZ DES INFOS VOUS POUVEZ ME LES ENVOYER SUR MA BOITE MERCI *******@orange.fr

PHILIPPE | 14/01/2012  

JE SOUHAITE DEVENIR MARCHAND DE BIEN SEUL OU POUR CERTAINE OPERATIONS ASSOCIER MAIS JE NE C EST PAS COMMENT DEMARRER MA PREMIERE LOCATION POURRAIT ETRE MA RESIDENCE PRINCIPALE APRES JE VOUDRAIS FAIRE MON SIEGE SOCIAL DANS UNE MAISON A RENOVER IL Y A LE TERRAIN A VENDRE SI JE LE VEUX 3000M2 POUR 50000ME ENVIRON CE QUI POURRAIT ME FAIRE DE LA TRESORERIE J A VU PLUSIEURS MAISONS QUI POURRAIT ETRE RENOVER ET LOUER OU VENDU QU EN PENSER VOUS?

philmex | 11/01/2012  

Question : a votre connaissance un marchand de biens a-t-il ou non l'obligation de changer une installation électrique ne correspondant pas aux normes en vigueur (mais en bon état quand même !) ou peut-il revendre en l'état ? Merci d'avance

philmex | 11/01/2012  

Depuis la réforme de la tva immobilière, la réglementation s'est assouplie et il y a le choix entre plusieurs régimes, en gros si les biens ont plus de 5 ans en résidentiel, il n'y a pas de régime de tva (ou alors un choix inintéressant !). ceci pour se mettre en conformité avec la réglementation européenne. IL n'y a plus en fait de réglementation spécifique "marchand de biens" , les biens immobiliers deviennent une marchandise comme une autre, pas de garantie financière non plus pour créer l'entreprise ! c'est une entreprise commerciale comme une autre ! entièrement d'accord avec Odrayag

Odrayag | 23/12/2011  

Crystal, vous avez dit 15.000? Si c'est le cas je ne vois guère qu'une spéculation sur des garages (1 à 3 suivant le prix) si vous vouliez dire 150 000, les possibilités de se "lancer" (sans la banque ... c'est l'idéal) sont réelles. Nous pourrons en reparler. Ceci dit si vous n'êtes pas encore inscrit, vous pourriez faire votre 1ere opération comme particulier. De toutes façons allez parler de votre projet avec un expert comptable (qui pourra vous assister par la suite), veillez à avoir un bon notaire (compétent, disponible, et rapide ds les transactions) et pourquoi pas ponctuellement un juriste ou un avocat (eventuels conseils - statuts) - Présision : dans quelle région voudriez-vous opérer? A vous lire

crystalpro | 23/12/2011  

Super! Merci encore pour votre réactivité. Je vais peut être bientôt percevoir une somme d'environ 15 000e que j'aimerai investir dans l'immobilier. Que feriez-vous à ma place? J'aimerai l'utiliser à bon escient pour un premier investissement mais les possibilités sont nombreuses.

Odrayag | 23/12/2011  

Bonjour crystal, Je te déconseille FORTEMENT toute association !!! (par expérience très douloureuse). Il est préférable de réaliser de "petites opérations" seul que de plus importantes à plusieurs. Crois moi sur parole. Trop long à développer ici. Une "petite" opération peut être 1 appartement acheté par exemple 100 K, ou tu vas "avoir" par exemple 15K de frais de remise à neuf et de frais annexes et que tu vas pouvoir revendre rapidement avec une marge minimum de 30% (dans l'exemple 149 500 €) tu réalises ainsi une marge brute de 149.500 - 115 000 = 34 500 € - apres pour les chearges et impots tout depend du regime adopté - mais on peut en parler sur un autre billet. Espérant t'aider

Odrayag | 23/12/2011  

Pierre, j'ai pas de temps à perdre avec des gens comme toi. Je passe du temps à écrire pour informer et toi derriere tu nie tout et n'apporte aucune solution ! pour en terminer : extrait de la CCI de strasbourg 2010 : (je tiens l'entier fichier pdf a disposition de celui qui le veux): DEFINITION : Le marchand de biens achète et souvent rénove des biens immobiliers pour les revendre.Il agit toujours pour son propre compte. Le bien transite juridiquement par le patrimoine de l'entreprise. Il travaille exclusivement avec des fonds propres ou réputés tels. Il prend, par conséquent, à sa charge le risque économique et financier de l'opération. Il peut effectuer certaines améliorations au bien qu'il achète avant de le revendre. En effet, la cour de cassation a décidé que n'est pas promoteur le marchand de biens qui vend "clés en mains" des appartements qu'il a entièrement rénovés. S'il y a travaux avec changement de destination, un permis de construire dit de changement de destination est requis, de même en cas de création de SHON. Le régime de la TVA des marchands de biens devra toutefois laisser la place à celui de la TVA immobilière si les immeubles remis en état ou rénovés peuvent être considérés comme des immeubles neufs. L'administration considère que c'est le cas lorsqu'il y a quasi reconstruction totale des structures antérieures. La jurisprudence y ajoute les cas où il y a eu accroissement notable du volume ou de la surface. Selon les dispositions de l'article 632 du Code de Commerce, l'activité de marchand de biens est une activité de nature commerciale. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglementant la profession d'agent immobilier et certaines autres professions de l'immobilier, ne s'applique pas au marchand de biens, c'est-à-dire que l'activité de marchand de biens ne nécessite pas de carte professionnelle, ni qualification professionnelle, ni garantie financière particulière. Le marchand de biens est soumis à toutes les obligations incombant au commerçant et notamment l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. fin de l'extrait. Qu'es tu réponds Pierre?? à au fait j'ai plus de 10 ans d'expérience dans ce métier. Salutations

crystalpro | 23/12/2011  

Votre expérience est forte intéressante! Avec quelle enveloppe financière peut on à votre avis commencer cette activité? Qu'appelez-vous "petites opérations" en terme de montant? Sur quel département avez-vous effectué vos opérations? Selon vous, est-ce une bonne idée de s'associer à d'autres marchands de biens pour débuter et pouvoir investir sur des immeubles plus importants? Comme vous le voyez, j'ai pleins de questions ! Merci du temps que vous m'accorderez à répondre. Cordialement.

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