Comment créer une Société Civile Immobilière (SCI)?

Comment créer une Société Civile Immobilière (SCI)?

Une SCI est une société civile qui a pour but de gérer un patrimoine immobilier, soit en faisant de la location d’ immeubles, soit en faisant l’acquisition de terrains en vue de leur revente après construction.
Pour créer une SCI, il faut au moins 2 associés : ils sont les détenteurs des parts sociales qui la composent. Chacun des associés reçoit des parts sociales en contrepartie de leur apport (en nature, en industrie ou en numéraire).

Quelles sont les fournitures nécessaires ?

  • au moins 2 associés, personnes physiques ou morales, de nationalité française ou étrangère
  • des statuts pour la définition et les obligations réciproques des associés
  • un journal d’annonces légales pour publier la création de la SCI

Étapes de réalisation

1.

Rédiger des statuts :
Les associés doivent procéder à la rédaction de statuts par acte de sous seing privé ou par acte notarié. Ils doivent être signés par tous les associés. Les statuts doivent mentionner la forme et l’objet de la société, le lieu du siège social, le nombre d’associés, la durée, le montant du capital, les apports de chaque associé et les modalités de fonctionnement.

2.

Enregistrement des statuts :
Les statuts doivent être enregistrés au centre des impôts, au plus tard, un mois après leur signature.

3.

Publication et immatriculation de la SCI :
La constitution de la SCI doit obligatoirement être publiée dans un journal d’annonces légales.
Les statuts doivent être déposés au greffe du Tribunal de Commerce afin de procéder à l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés pour permettre l’insertion de la SCI dans le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (B.O.D.A.C.C.).

4.

Les raisons pour créer une SCI :

- La SCI est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l’indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n’empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
- La SCI confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où – contrairement à l’immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte – elle autorise la déduction d’un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation.
- La SCI offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales.Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur.

5.

Les raisons qui peuvent freiner la création d'une SCI :

- La création d’une SCI requiert de nombreuses formalités, publicité commerciale, tenir une gestion contraignante (tenue d’une comptabilité, d’une assemblée générale..).
- Le bien appartiendra à la société et non à vous, ce qui implique qu’en cas de mésentente entre les associés, un risque de blocage peut apparaître.

Astuces et mises en garde

Astuce(s) :

Le législateur a donné une très grande liberté dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital.

La durée maximale d’une SCI est de 99 ans. Il n’y a aucun critère de capital social minimum.

Mise(s) en garde :

Il est important de noter que les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres. En théorie, la responsabilité n’est pas solidaire. Toutefois, en pratique, les créanciers très souvent se retournent contre l’un des associés les plus aisés pour payer les dettes. Libre à lui de se retourner contre les autres associés.

Chercher un article sur Comment fait-on

Derniers articles Investissement immobilier